写字楼出租

事实上，在2017年，第一次出现了CBD的发展与北京写字楼租赁市场整体不一致。全市来看，由于金融街和非核心区的发展，租金呈现整体上涨;CBD则略有下跌，跌幅为1%-2%，大概每月每平方米便宜了3-4元。
 

虽然租金跌幅十分有限，但已能够看到未来新入市项目给予市场的压力。“很多新项目已经开始预租，必然会让大客户面临选择，到新项目的租金是否更便宜呢?类似暴风雨前，限制了租金上涨空间，但并未出现大幅下降。”米阳言道。
 

简言之，假若CBD未来新增面积减少确实发生了的话，北京写字楼业主降低租金的压力也会减少，或许未来几年，CBD租金不会像北京新版总规出台前预测的那样出现明显下调。
 

空置率上，2017年全市甲级写字楼为6.9%，CBD差不多在6.1%的水平。“2018年，CBD的空置率可能就会高于全市平均水平。”米阳解释道，因为一下子入市3栋楼宇，而已经预租了不少面积，对于租金的影响没有空置率的上浮那么大。
 

王莉莉也持类似判断，她表示，2018年CBD空置率因为新项目入市会有明显上升，但等到已大规模吸纳客户的这些楼宇的合同全部签订，租金表现是持平状态。“未来或对一些楼高有重新调整，所以交房时间还会和这一波错开，要到2022年。也就是说，CBD不会一下子集中供给上百万平方米，每年还是比较正常的供应量，对于租金不会造成特别大的影响。”

3：需求内资化，业主“黑名单”与风投落位区域
 

2018年，北京写字楼租赁需求结构不会发生变化。“内资企业，以及金融、IT行业还是需求主力。”米阳说。
 

换言之，从内外资客户的占比上看，内资打天下走势不变，外资与内资7：3的比例早已颠倒过来。这种租赁需求的内资化过程，在CBD体现得更为明显。
 

“目前，包括CBD在内的写字楼业主看见世界500强这类客户就眼前一亮，但一看他们能够承受的租金又眼前一黑。”金地商置北京公司副总经理吕丽华笑称，“回想以前，楼里的外资客户要是跟你聊租金，还是挺高兴的事情，就怕他们默不作声，基本是铁了心到期就搬走了。”
 

而现在，望京和酒仙桥区域反倒成了世界500强的企业聚集地，CBD则演化为内资当道，还在坚守的外资也是战略咨询类高附加值客户。
 

“第三产业对北京写字楼租赁市场的成交，做了非常多的贡献。”戴德梁行北中国区研究部主管魏东继而指出，金融业、高科技产业、信息产业是北京第三产业产值占比排名中的前三甲。也就是说，从客户需求的行业划分上讲，金融、IT业不仅高歌猛进且后劲十足。
 

另据记者了解，写字楼业主手里或多或少都一份“黑名单”。而P2P行业往往就此被直接“拉黑”。现在还有一些以类似基金名义做理财产品的租户，其公司营业执照和工商网站上的注册并不显示为P2P行业。“只要发现租户业务有涉及某一类理财产品的明显倾向，或是有点嫌疑，业主不妨增加押金，比如按5或6个月的标准收取。”吕丽华表示，这样一来，即使这类租户毁约，业主很快完成重新出租的话，就变成一个租赁面积在一年内实现两次收入。

不幸列入“黑名单”的还有一类，是没有实体业务的客户。此外，那些实力强的外地进京企业多会选择主流商圈，对于这类客户，业主也会谨慎对待。毕竟，面对第一次来北京做实体生意，要签3年的客户，业主会想你能够坚持到底吗?当然，这类客户如果主动增加押金，显示出诚意和企业“底气”，很可能就让业主不再犹豫了。
 

王珂还发现，风投或言资本市场越来越渗透到写字楼市场，二者之间会产生一个关联关系。从2013-2014年间有了BAT(中国互联网公司三巨头百度、阿里巴巴和腾讯的首字母缩写)的互联网风光以后，企业在在北京写字楼出租市场遇到的烦恼多是由风险投资来驱动，越来越不像是此前单纯靠自身经营的绝对驱动。
 

“资本市场一年千亿量的投入，这种起伏会影响写字楼市场变化。”王珂续称，比如，观察北京风投资金落位的那些区域，从客户角度讲，被风投投资的企业更愿意找一些熟悉的地方。
 

4：“香饽饽”产业园
 

据了解，就在2017年年底，万达北京公司的一个部门选择从CBD的甲级写字楼搬出，在酒仙桥的产业园里签约8000多平方米。
 

梁坤认为，未来更多客户会从写字楼向产业园渗透。其中一个诱因是整体办公人员的年龄结构生变。“原来60后、70后占主导时，他们喜欢高大上的甲级写字楼。现在的80后、90后则更喜欢产业园的低密度办公感觉，有独栋，有冠名，有独立的设计空间，爱怎么折腾就怎么折腾。”
 

并且，产业园的价格还不贵。目前，产业园项目的平均租金在160-200元/平方米·月，最高也就350-400元/平方米·月，与甲级写字楼的平均租金水平相仿。而现在能够承担起高租金的客户，随着金融类占比越来越少，变成了文化类和IT类。“这些人不太喜欢原来规规矩矩、方方正正的写字楼，更喜欢产业园这样的自由式空间。”梁坤道出另一个诱因。
 

事实上，不只是写字楼办公人群，企业选址等决策者也正从70后、80后过渡到90后。“原来传统意义上的核心区、标准甲级写字楼有没有一些新的变化，怎么做到写字楼产品的与时俱进?”王颖林指出，下一步会不会有这种可能性，逐渐退回到企业办社会，即城中心的产业园或是某一个品类的产业园状态，“我觉得是好事”。
 

而随着老旧厂房改造和国企厂房腾退，梁坤表示，在未来两到三年内，产业园将有至少大概1400万平方米的新增供应。

5：移动、科技及联合办公的哥德巴赫猜想
 

移动办公正在改写办公需求，正从原来一个工位对一个人，逐渐演变为一个工位对多人。这种需求变化会不会带来租赁面积的缩减?王莉莉认为，这只是用途改变，不一定是面积缩减。
 

科技以人为本营造工作场所的方向也愈发清晰，现在更多企业开始加大IT方面的投入，来创造真正办公场所的改进。所以不管是从楼宇建造还是物业运营，都要围绕客户的需求变化去进行。

 

“从原来的简单租赁关系，变成服务式租赁关系，这一定是未来的主导。”梁坤指出。
 

位于美国纽约的一栋写字楼，在二层很好的位置开辟了一个芭蕾舞表演场地。王颖林分析指出，这种提升写字楼的艺术调性做法，其实也是一种服务，增加客户满意度上的竞争力，进而留住人。