写字楼出租

“3·26”政策之后北京写字楼租赁走势
 

2017年3月，北京市住建委等5部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》(下称，“3·26”政策)，就此商住同住宅产品一样也纳入限购之列。“3·26”政策之后北京写字楼租赁走势如何呢？

观察2018年的北京写字楼租赁市场，北京写字楼出售境遇在“3·26”政策前后一落千丈，交易量快速收缩，市场直接动荡终于来了。“3·26”政策之后，各大房企在2017年都在或多或少的参与抢地(2017年北京商办有关用地成交24宗，总成交金额632亿元;工业用地成交10宗，总成交金额38亿元)，而土地出让可视为房地产行业的“期货”市场。与此同时，北京写字楼出租这个“现货”市场(房屋产权交易)，在2017年则大幅波动。
 

有行业大佬说：“从2017年开始，我们已经不再谈写字楼租赁市场的客户结构了。”因为在北京写字楼出售整体速冻情况下，并未发现主力客户的身影。而2009-2016年间，每一年其实都有四类客户(即国企、央企，上市、准上市公司，私人投资客，高净值私人客户及民企)轮流坐庄。
 

这也折射出高财富人群及企业客户在品种配置上的结构性变化。钱去哪了呢?部分私人客户重新把眼光投向了住宅，而企业客户需求索性直接萎缩。
 

由办法数据提供的数据可以看出，现在北京写字楼出售市场的总存量大概90万平方米，其中，整售、零售各占一半。

这90多万平方米的存货按均价5万/平方米计，大概货值450多亿元。过去几年，北京写字楼出售市场的年吞吐量约在300亿-400亿元之间。也就是说，上述存货在市场繁荣期，一年就能完成去化任务，但现在估计需要两年到三年时间。此外，未来还将有2000万平方米先以土地形式出现的潜在供应。
 

“可能原来10%的大宗交易客户将会变成100%的客户占比，因为所有散客几乎都消失了。”金地集团华北区域营销总经理马丹表示。在2017年，她还经历了意料之外的大客户谈判，比如基金公司判断是时候出手抄底了。
 

此外，从“3·26”政策之后，北京大部分商办用地要求50%自持、50%销售。“这是个不容小觑的问题。”马丹坦言，因为改变了早先从拿地、开发到销售的粗放方式，需要考虑整个项目的运营。仍以大客户基金公司为例，因有50%的自持，他们会要求由优秀的运营团队来服务。这里可以外聘运营团队，但最好能把他们和自持部分绑在一起，作出一个租金承诺，以便10年之后的资产打包出售。
 

保利地产北京公司商办组负责人王竹轩提醒，2017年北京写字楼出售的成交量的确降低了约20%-30%，但供给降得更多。因为“3·26”政策一出，北京写字楼出售项目颇有默契的选择了“暂时搁置”。他预计，2018年北京写字楼出售的供应量将增加，而整体价格不会有太大变化。
 

综上种种，北京写字楼出售市场想要在2018年走出速冻期并非易事。

1非核心“冒头”

“2018年北京写字楼租赁市场是持平，即租金、空置率变化的横盘可能性大。”世邦魏理仕顾问及交易服务办公楼部董事王莉莉持乐观态度。值得注意的是，在2017年尤其第三季度以后，非核心区的发展势头非常猛。
 

“2017年前三季度42%的北京写字楼租赁成交都集中在亚奥和望京区域，而且创造了阶段性新高，即吸纳量比上一年同期增长了一倍以上。”王莉莉续称，从投资市场来看，2017年完成的6个写字楼大宗交易同样全部在非核心区。
 

世邦魏理仕在2017年发布的关于办公空间工作和科技关系的研究报告中也显示，地段、区位不再是企业考量的唯一标准，这跟整体上非核心区写字楼产品的成熟有一定关系。

而仲量联行华北区研究部经理米阳认为，非核心区在2017年获得发展，是因为北京写字楼租赁市场供给不充足、空置率较低，存在众多被压抑的需求。
 

2012-2015年间，全市甲级写字楼新增供应几乎为零，空置率保持在3%-4%的低位。这导致大面积租户需求难以实现搬迁。比如2万平方米的租赁需求，在市场上找不到面积，只能在不同地方分散承租、续租。再如升级类客户想进入甲级办公楼，一是难有面积，二是租金在高位，也只能却步。

2016年入市的写字楼项目大部分为自用，2017年才基本为对外出租，一个季度入市了20万平方米。“从2016年开始，无论是否为核心区域，只要是新入市的写字楼项目，都会被快速吸纳。”米阳强调，于是，2017年的一大体现就是在亚奥、望京这类有新增供应的地区。仅2017年上半年就有十几个面积需求超过7000平方米的成交，而被压抑的大客户需求释放一直持续到了年底，新项目在3个季度内基本都能租满。此外，核心区域国贸三期B座用时两个季度完成满租，业内普遍感受“速度快得令人咂舌”。
 

2018年起，通州、丽泽、亦庄等非核心区能否再续辉煌?
 

今年年初将在通州开设新门店的楼库资产总经理梁坤透露，现在通州很多小业主手中的非甲级写字楼项目已经满租，“包括政策助力在内，未来通州的价值很高。”他估计，三年之内，通州写字楼租金可能会有20%-30%的增长。
 

“从土地投资来讲，非核心区在我们眼里已是世界中心。每个投资人都是千里眼，要看到很多年以后，这个地方的宏伟蓝图，由此下定决心在这个时候出手拿地。”马丹说，显例就是通州。
 

对于北京市政府搬迁通州后，首开商业地产副总经理王颖林有两点担心。一是，在三环内遗留下来大概100多万平方米的自用和非经营性面积，会对租金造成什么影响?或许对整体写字楼市场影响不大，毕竟所占体量相对小，但有可能对当地一些原有写字楼的续租产生很大冲击。二是，大势往东走，西边怎么办，以及对西边写字楼的冲击会到何种程度?那些老旧写字楼还能否保持原有租金水平?
 

“丽泽、望京、奥南等地区会在2018年面临更实质性的竞争。”米阳表示，因为在2018年，还存有的被压抑需求能够释放多少?他们对于市场租金的认可程度有多高?这些问题还有待市场及时间的检验。
 

王莉莉强调，尤其是丽泽，作为一个新兴商务区，在2018年将有大量的写字楼项目入市，客户的选择余地比较大。
 

华润置地北京公司助理总经理/写字楼管理部总监齐舒芳不太看好亦庄。据梁坤介绍，亦庄在近一两年有将近300万平方米的空置面积，且本区域客户较少，更多是全北京、全国客户，想选择一个租金便宜或交通等方面较好的区域。而在齐舒芳看来，近300万平方米的存量有点吓人。因为现在亦庄的定位是围绕“中国制造2025”，区域内隶属于第二产业的企业多，而三产上升快的区域才利好北京写字楼租赁市场。
 

整体上论非核心区，米阳预计，“可能是持平稍好走势，即新入市项目带来市场波动，但还会逐渐被需求吸纳，租金小幅上涨。”

2：新版总规下，CBD存变数

于2017年9月底获批的《北京城市总体规划(2016年-2035年)》(下称“北京新版总规”)同样掀起了北京写字楼租赁市场的波澜。
 

有分析指出，在6万多字的北京新版总规里，有两句话会对写字楼出租市场产生很大影响，第一句是清理城市风景线，第二句为严格管控高度在100米以上的超高建筑。
 

第一句话的影响已经可见，上千上万块楼宇顶部的广告牌被拆除。通常，广告牌是写字楼运营时的收入来源，也有写字楼业主跟客户签订租赁合同时，会包括赠送楼顶广告牌。这意味着广告牌一旦拆除，写字楼业主要么直接少了一部分运营收益，要么需要跟客户重新商谈租金价格。
 

而第二句话的影响是存在了一种可能性，即对CBD未来新建楼宇高度进行限制。譬如此前规划高度为220米的楼宇，或许日后需要调整为180米、150米，甚至100米，至于具体数值目前未有定数。
 

此前在CBD将有200多万平方米的新增面积于未来5-7年入市。如果降高度这件事确定并执行，比方说新增供给的高度降了30%，相当于减少了60多万平方米的面积供给。此外，还有可能会推迟在建楼宇的工期，导致入市时间发生变化，譬如不再是几年内的连续入市，而是目前建设接近尾声的新项目入市后，再过几年，才有后续新项目接茬入市。

而供需孰强孰弱左右着租金是涨是跌。