写字楼出租

金融街甩卖第二宗物业：德胜国际中心
 

金融街1月28日宣布，拟以15.75亿元挂牌出售北京德胜国际中心部分写字楼和商业。这是最近两个月来，金融街甩卖的第二宗物业。

出售北二环商办物业
 

金融街发布公告，称因业务发展需要，拟将其全资子公司北京德胜投资有限责任公司(后简称「德胜公司」)100%股权及债权通过北京产权交易所公开挂牌出售，挂牌起始价格暂定为15.75亿元(最终挂牌起始价格以西城区国资委核准批复/备案意见为准)。德胜公司负责出租运营德胜国际中心部分写字楼和商业。
 

资料显示，德胜国际中心位于北京二环以北，西城区德胜门外大街83号，总建筑面积约22.95万平方米。德胜公司持有运营德胜国际中心约3.8万平方米，业态包含写字楼、商业、地下零散配套服务用房和车位。
 

为何要出售德胜国际中心?
 

金融街回应，德胜国际中心2020年的出租率约为80%，租户以中小创业型科技企业、餐饮企业等为主，租金承受能力相对有限，加之持有面积占项目整体比例较低，存在物业共用配套，管理界面交叉等问题，租赁经营压力较大。出售非整栋物业，有利于提升金融街的资产周转效率，优化资产负债结构。
 

出租率急剧下滑市场承压
 

事实上，德胜国际中心的出租率自2019年开始明显下滑。由2018年末基本满租状态(99%)锐减至75%的出租率，直至2020年6月30日，其平均出租率仍低于80%。从披露的信息来看，截至2020年6月30日，金融街在北京的写字楼项目主要有7个，多数分布于西二环金融街附近。与德胜国际中心一样，出租率急剧下滑的写字楼还包括金融街(月坛中心)-金融集和通泰大厦。

数据来源：金融街
 

出租率之所以不断下滑，一方面是新冠疫情带来的退租影响，另一方面，金融街认为，受北京市写字楼潜在供应量增加、国有企业总部需求外溢等因素影响，北京市非核心区域写字楼租赁市场面临下行压力。
 

戴德梁行数据显示，截至2020年底，北京全市超甲级、甲级和乙级写字楼存量达2134.8万平方米。2021年预计新增供应将高达150万平方米。戴德梁行北区研究部主管魏东认为：在大量新增供应和新冠肺炎疫情尚未完全好转的双重压力下，市场空置率或将被继续推高，租金水平仍将继续面临下行压力。
 

在此压力下，即使是稳占国内租金最贵、市场较为稳定的「金融街」，日子似乎也并不好过。
 

商办物业亏本变现
 

德胜公司完成转让后，预计将为金融街增加15.75亿元的现金流，实现净利润约4.87亿元。
 

这是金融街最近两个月来，第二个准备出手的物业。
 

1桩交易回笼资金86亿元
 

接连不断地出售物业，展现了金融街的焦虑。2020年12月，金融街还有两笔大额资金流进流出。
 

一是金融街与中信地产就中信城B地块未按计划完成规划，解除合作协议。收回当时支付的合作价款合计50.11亿元，以及中信地产支付的资金占用费约35.97亿元。金融街此举收回资金近86亿元。
 

二是因首都控规影响，B地块无法如期规划，造成恒泰证券订购相关写字楼空间无法兑现。金融街退还于2013年9月5日收到的预付款15255万元，并向其支付利息约5968万元。
 

2020年12月，各拥有50%股权的金融街、北京万科将金融街·万科丰科中心项目公司作价37.1亿元，拟将其100%股权及相应债权悉数转予中国平安人寿。据悉，丰科中心出租率达90%，是金融街在北京7个主要写字楼中出租率表现较好的物业之一。
 

考虑到丰科中心项目的资产收益率相对较低，金融街为加快资金回笼，降低负债水平，和北京万科达成一致意见——卖。
 

事实上，丰科中心的交易本身是一桩亏本的买卖。根据金融街公示，丰科中心投资成本约为29.6亿元，截至2019年底账面值约为44.0亿元。截至2019年底，丰科中心累计确认税后公允价值变动收益约5.4亿元(50%比例)。交易按37.1亿元价格完成后，预计对其2020年净利润产生影响约-2.1亿元。