写字楼出租

遭遇疫情“黑天鹅”北京写字楼租金普跌，地标级摩天大楼靠内部消化仍坚挺
 

“现在这个时期，除了少数几座地标性的写字楼以外，写字楼的租金都在下跌。”从事写字楼租赁工作的夏坤(化名)向《华夏时报》记者描述了他眼中当前北京写字楼的市场状态。“黑天鹅”突然袭来，各行各业几乎无一幸免，写字楼的命运则和企业的运行紧紧联系在一起。

从数据上来看，北京写字楼市场在2019年就曾出现过较高的空置率，写字楼之间的租金战也一直未能熄火。2020年，北京的写字楼市场将迎来供应高峰，许多大体量写字楼的入市或将进一步推动空置率的上升。市场上有声音认为，疫情加快了行业淘汰速度，许多企业短板暴露进而退出市场，写字楼面临这“狼多肉少”的局面，“饥饿游戏”已经开局。
 

少数租金坚挺 多数下跌

“中国当代十大建筑”的中国尊已经在招租，它是北京Z15地块上的一座摩天大楼，其总高528米，地上108层，地下7层，总建筑面积达到43.7万平米，可以同时容纳1.2万人在内办公。
 

在中国尊还没有进入招租阶段之前，夏坤曾向《华夏时报》记者预估过它的租金价格，“不会低于27元/平米/天”。彼时，处在同一区域的SK大厦、银泰中心、IFC大厦、英皇大厦的租金价格大约在15元-20元。
 

“现在中国尊的租金是不到30元/平米/天，它是地标建筑，地段好。包括国贸三期，基本上租金也没怎么降，报价在33元/平米/天，成交价大概在28元/平米/天。”夏坤说，“这是北京少数的租金没有下降的写字楼。”

出租率方面，夏坤向记者介绍，中国尊主要是内部消化，其他出租得不多。国贸三期出租率很高，空置的不多。
 

针对中国尊的租金情况，《华夏时报》记者以客户的身份致电了中国尊的招商中心。“低层差不多是21元/平米/天，只有低层是考虑中小面积分租的。高层不能分租，60层以上的租金是28元/平米/天左右，不到30元。”中国尊招商中心的工作人员对《华夏时报》记者说。
 

中国尊、国贸三期几乎是北京写字楼市场中价格最坚挺的两个项目。优越的地理位置为两个项目带来了源源不断的大型企业。“IFC大厦、英皇大厦、PICC大厦也是非常高档的写字楼，现在的成交价比年前也降了，预计在10-14元/平米/天左右。”夏坤对《华夏时报》记者说。

“租金受疫情影响比较大的是非地标的高档写字楼，这种楼CBD区域比较多。比如长安街沿线的那些高档写字楼，他们的租金都降了。”夏坤对《华夏时报》记者说。实际情况是，自2019年以来，北京的写字楼市场就已经出现了租金下滑的情况。
 

戴德梁行发布的数据显示，2019年第四季度，北京全市和五大核心商圈的有效净租金分别为382.4元/平米/月和427.9元/平米/每月。如果以“天”为单位进行计算，这两个数值约为12.3元/平米/天和13.8元/平米/天。
 

以国贸区域来看，《华夏时报》记者在梳理了47家写字楼后发现，若以开发商或业主的实际报价为准，能够达到13.8元/平米/天的写字楼仅有22座。若以预计成交价为准，能够达到这一价格的写字楼仅剩9座。

高供应和高空置难题

北京写字楼市场面临的另外一个问题是，高供应量。高力国际发布的数据显示，从2002年到2020年，北京甲级写字楼市场增长规模一共经历了3个时期：2002年-2008年的供应量推动期，2009年-2017年的租金推动期，2018年到2020年的第二个供应推动期。
 

从此前大热的联合办公到不断刷新建筑记录的大型写字楼，许多企业开始对“办公空间”进行探索。但数据显示，存量已经处于“艰难消化” 的状态。数据显示，截至2019年第四季度，北京全市仅甲级写字楼的总存量已经攀升至1114万平米。
 

高力国际指出，供应高峰持续推高空置率是市场的本质。“无论有没有疫情，逐步走高的空置率是北京甲级写字楼市场目前的现状。”数据显示，在2019年第四季度，北京全市和五大核心商圈写字楼的空置率达到了13.5%和7.6%。