写字楼出租

从深圳大宗交易活跃看北京写字楼租赁市场
 

在写字楼租赁市场的供应和成交方面，根据戴德梁行数据，2018年深圳甲级写字楼新增供应量达到70万平方米，同比减少17.6%，仍属于高位，全年45.6万平方米的吸纳量为历史次高。不过，由于整体经济与企业经营面临的压力的预期，令写字楼租赁需求在下半年出现明显的放缓迹象。此外，在监管收紧的同时，P2P企业爆雷、债券违约因素使得金融业需求放缓，金融企业聚集的福田中心区受到一定拖累，甚至出现包租客及金融类企业退租的情况。典型案例如深圳第一高楼平安金融中心，2018年6月一次性退租10层楼共计3万平方米。此前有专家表示，该10层物业为包租公司作为二房东拿下，受整体经济情况影响，出租率下降致包租公司资金链紧张而退租。

2019年，北京CBD将启动区域整体提升规划，对标国际一流商务中心区，在交通、绿化、商务服务等方面的130个项目进行提升。这是记者从朝阳区两会上了解到的。朝阳区政府负责人介绍， 2018年，北京CBD在全球商务中心区中排名第9。今年，北京CBD将对标伦敦、纽约等城市，以更加开放的视角，加快提高国际竞争力。

目前，朝阳区正编制为期三年的CBD区域整体提升规划。规划将加强街区公共空间功能、景观和风貌设计，优化交通组织，推进双语标识规范建设，补充餐饮、便利店、咖啡馆、城市书屋等服务设施，促进职住平衡。做好核心区项目集中竣工和入市，推动低效楼宇腾笼换鸟，将CBD打造成为全国营商环境最好的地区。

“2019年，CBD将有6座楼宇投入使用，释放150万平方米的面积。”该负责人说，今年，将建立CBD企业招商服务大厅。针对CBD地区的企业，朝阳区将进行走访、了解需求，用好“服务包”的相关政策。

2018年深圳大宗交易市场，整体表现仍然十分活跃。根据戴德梁行数据，2018年全年录得交易总额约280亿元。其中，甲级写字楼或者优质写字楼资产备受投资者青睐，占全年大宗交易总额的近50%。相较2017年，深圳的大宗交易额有约20%的回落。
 

对于交易额回落的原因，戴德梁行华南区资本市场主管陈俊儒认为，一方面是整体宏观金融环境对投资者资金面的影响;另一方面，深圳2018年的城市更新、工改项目的政策频繁出台和调整，工业厂房的交易较2017年有所下降。2017年12月22日，深圳出台了被业内人士称为“深圳史上最严工改政策“。

此外，在行业需求方面，出现了此消彼长的势头。从行业需求来看，金融行业景气度下降令其在甲级写字楼租赁活动中的比例大幅减少，在2017年10月至2018年9月的租赁成交面积中仅占到15%;而随着深圳TMT行业的高速发展，甲级写字楼受到越来越多科技企业的青睐，在甲级写字楼租赁成交面积的占比达到36%。

对于2019年的大宗交易市场，陈俊儒认为，内资买家优势不若以往，在2019年的投资将仍然保持相对谨慎的态度;但从另一方面来看，基于市场环境下的现金流压力增大，预计将会有更多的可售物业或资产包出现，同时资产定价也会归趋理性，有利于大宗交易市场的长期发展，拥有整体运营及资产管理能力与经验的机构投资人优势将逐渐显现。

从近两年数据上来看，大宗交易市场的交易金额仍处于比较高的区间运行，整体上比较活跃。据了解，戴德梁行资本市场团队在2018上半年促成了福田中心区的国际商会中心部分楼层的机构投资项目的成交。陈俊儒表示，这是深圳近年来首宗真正意义上的外资机构投资人进入深圳市场收购成熟优质物业的案例，具有标志性意义。不过，自用型买家仍是传统大宗交易主力，例如广州银行收购招商太子湾商务广场D栋;另据报道，2018年年中左右，理士国际集团、兰江地产集团、深圳市亚桐控股集团等亦买入太子湾总部基地大面积物业单位。
 

另外，对于2018年深圳大宗交易宗数减少的原因，陈俊儒表示，在自用、投资、开发商和政府四大类买家中，成交宗数减少的原因一部分来自于开发商和政府机构成交量的减少。

陈俊儒认为，深圳经济活力较强，而且营商和商务环境良好，在粤港澳大湾区规划的利好下，看好深圳长期发展的投资型买家逐渐增多。与北京、上海及广州对比，在大宗交易的投资者结构中，深圳的外资买家占比远低于其他城市;在外资持续加大粤港澳大湾区投资力度、内资买家优势明显减少的背景下，预计在接下来的几年中，深圳大宗交易市场的外资机构比例将逐渐增加。未来市场对于首写租赁这样的专业写字楼出租平台来说，还会是比较好的机会。