写字楼出租

回顾2018年北京写字楼存量，展望2019年北京写字楼投资要点
 

2018年第四季度，新项目的如期入市拉动全北京市甲级写字楼总存量攀升至1058万平方米，全市空置率环比上涨0.2个百分点达8.1%。核心商圈虽然没有新增供应，但受部分企业撤离和缩小承租面积的影响，空置率较上季度微升0.4个百分点，为3.8%。

自2018年下半年，受经济走势的不明朗以及金融和互联网行业租赁需求放缓等多重因素的影响，北京写字楼市场租赁成交出现小幅下滑。其预计，未来运河商务区和丽泽金融商务区将成为北京写字楼市场的两个主力商圈。
 

未来三年丽泽金融商务区将继续迎来约108万平方米的写字楼对外出租。而目前通州的写字楼项目主要位于运河核心区且均为甲级物业，包括了万科集团、光大安石、富力地产、复地集团等优质开发商的写字楼项目。
 

此外，在大宗交易方面，北京2018年的总交易额为560亿元人民币，创历史新高。其中，写字楼租赁与买卖仍是最受欢迎业态，占总交易额的39%;由于盈科中心的再次成交，今年综合体交易占比达到26%，仅次于写字楼。
 

除了稳定现金流的核心物业受关注之外，城市更新机会也受到关注。数个银行、保险、TMT公司纷纷将目光投向核心区的改造项目以及通州、丽泽、稻香湖等新兴区域。

2019年北京写字楼投资要点
 

1：选好区位

房产的增值主要来源于土地的增值，是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的重要要素。"第一是地段，第二是地段，第三还是地段"这句投资名言要谨记。
 

2：注意档次形象

个人投资写字楼时要瞄准客户群来投资。选择写字楼办公的目的，是为了提升企业形象，知名企业和实力企业都将写字楼的档次形象放在仅次于区位的主要因素之一。所以，客户需求面积也大一些，一般来说是在500㎡以上。但对于那些规模较小的成长型企业而言，由于规模小，需求面积较小，公司实力也较弱，所以对档次形象也不是很看重。相比而言，这类公司更看重的是面积和总价。

3：需要关注品质

写字楼品质至关重要，它包含了交通的便利程度，能否四通八达，停车场的设计是否合理、物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等等。
 

4：需要关注软性配套与物业管理

在软性配套方面，着重看信息化配置和和智能化配置，基本分析指标有楼宇自控系统、外部宽带接入、内部综合布线、GSM室内覆盖、网络系统的配置程度与可变性等等。
 

5：需要关注置业门槛和投资回报

置业门槛的高低决定了投入的大小，是否能通过银行按揭购买，只需首付，后续通过"以租养贷"的方式来供楼，让租用的企业为你供楼。因此，要考察写字楼前产权年限和现有入驻率及入驻公司的类别层次。

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