写字楼出租

写字楼租赁市场需求TMT行业仍居首位，新零售引爆市场热点
 

北京优质写字楼租赁市场、优质零售物业市场、仓储物流市场和投资市场，呈现如:4个特点：

1. 优质写字楼租赁市场：全市季度净吸纳量录得196,431平方米，创近7年新高;租赁需求中TMT行业位居首位，新增需求占比达33%;共享办公运营商加速在优质写字楼宇的布局;未来六个月，北京写字楼市场将迎来55万平方米新增供应，其中核心商务区的供给量近60%。

2. 优质零售物业市场：本季度，百货持续改造转型;多个品牌首次进入北京市场;线上线下结合的新零售模式，也可帮助项目提供更有特色的服务。

3. 优质仓储物流市场：上半年租金涨幅合计达到11.2%;2018年下半年，已经完工的高标仓储项目有望交付投入使用，市场活跃将使交易放量。2019年投入使用的大兴北京新机场，其周边物流的发展值得关注。

4. 投资市场：本季度录得5宗大宗交易，均为老旧物业升级改造。投资者对北京市场基本面持续看好，且随着国家降准等金融政策的落地，预计下半年交易量会有回升。

1：优质写字楼租赁市场

季度净吸纳量创近7年新高，甲级写字楼需求强劲

2018年第二季度，北京写字楼出租市场未录得新增供应，租赁市场继续保持活跃态势。全市季度净吸纳量录得196,431平方米，创近7年新高;其中甲级写字楼净吸纳量贡献率高达64%。需求方面，租赁需求中TMT行业位居首位，新增需求占比达33%;金融行业中传统金融的新租和扩租需求较为活跃;此外，共享办公运营商加速在优质写字楼宇的布局，季内市场录得多宗大面积(10,000平方米以上)租赁交易。强劲的需求使得整体空置率环比下降2.0个百分点至6.4%。全市写字楼出租租金表现平稳，截至季末，平均租金报价同样本环比小幅上扬0.2%，报每月每平方米420.8元。

未来六个月，北京写字楼出租市场将迎来55万平方米新增供应，其中核心商务区的供给量近60%。由于部分新项目预租情况较好，整体空置率有望小幅攀升但仍会维系在低位，而租金有望保持平稳态势。

世“北京写字楼租赁市场需求旺盛，尤其以TMT行业的新租需求最为亮眼。而金融行业在监管力度继续加大的情况下，未来发展会更加规范化，同时央行对外资金融机构准入门槛的降低也会为写字楼租赁市场注入新鲜血液。从供给侧看，下半年供应量仍居高位，但大部分项目在预租期已签约多家主力租户，使得业主们对市场前景仍持乐观态度。”

2优质零售物业市场
 

百货商场持续改造转型，多个品牌首度入京
 

2018年第二季度，北京零售市场暂无新项目开业。其中，安贞华联、广安门华联相继停业关店;凯德望京原四层华联区域全新打造“肆意时光”主题街区;三里屯太古里全方位升级改造，带动街区环境品质提升。本季度，整体租赁市场较平淡，餐饮业、本土服饰品牌扩张相对活跃。将原有店铺在形象、功能上升级以提升购物体验，以及推出全新副线品牌以开拓新细分市场的趋势越来越显著。多个品牌首次进入北京市场，欧美汇引入“澳之冠”，王府中环引入“粒子狂热”，三里屯引入“No21”，朝阳大悦城引入“Ecko犀牛”，芳草地引入“chicco world caffe“。市场整体空置率环比上升了0.1个百分点至5.2%。购物中心首层平均租金每天每平方米35.7元，同样本环比上涨0.2%。租金增长来自于次级商圈和成熟外围区的个别项目。未来六个月，将有5个项目计划入市，总体量为419,022平方米。这些项目入市后，可使空置率小幅上升，而市场租金将保持平稳。
 

“市场上的部分百货商场正在积极升级，通过调整业态组合、进行数字化转型等方式寻求突破。未来的百货商场，可以考虑定位受众为千禧一代，为他们提供时尚且符合其消费能力的餐饮和体验品牌，以及引进轻奢设计师品牌等。线上线下结合的新零售模式，也可帮助项目提供更有特色的服务。”

3优质仓储物流市场

上半年租金涨幅合计达到11.2%，新机场周围物流值得关注
 

2018年第二季度，两宗位于亦庄的工业地块成交，两宗交易执行产业用地出让新规，出让年限限定20年。同时，土地年限缩短，土地价格相应降低，本季度北京主要工业园区土地价格报每平米2,033元，环比下降1.0%。北京市高标仓储连续第五个季度无新增供应且空置率在0.5%以下。合计37.4万平米的四个高标仓储项目，已经完工或接近完工状态，有望在本年内交付使用。经过两个季度的租金大涨，本季度租金环比涨幅回落到较平均的水平，平均租金环比上涨1.2%，报每月每平米46.8元，至此2018年上半年租金涨幅合计达到11.2%。2018年下半年，已经完工的高标仓储项目有望交付投入使用，市场活跃将使交易放量。但由于大型租户企业提前锁定待交付的项目，新增供应将被迅速消化，租金难以出现大幅上涨。
 

“北京市政府对产业用地的监管新政已经展开，虽然地价收入降低，但长远来看对地方经济总量提高和结构优化利大于弊;另外，北京规划的集中式物流基地基本饱和，更需关注契合北京自身发展以及京津冀协调发展带来的物流需求。我们看到，即将交付的项目多数位于全新的区位，更加靠近河北，如房山和通州环首都高速以外的位置， 2019年投入使用的大兴北京新机场，其周边物流的发展值得关注。”

4投资市场

本季度录得5宗大宗交易，均为老旧物业升级改造

2018年第二季度，北京共录得5宗大宗交易，交易总额约为54亿元人民币。在城市更新的大环境下，投资者主要收购和改造老旧物业以实现升值，本季交易均属此类投资策略。其中，工银国际收购金融街的国际金融酒店，该酒店年初由洲际集团退出经营，业主计划将部分楼层改造为写字楼。另外，景瑞旗下的公寓平台收购了位于东城区的新华文化大厦，这是景瑞今年在北京的第三项收购。此外，东四环一处商业楼宇被一开发商收购。办公类型物业依然是投资者关注的重要板块，上半年办公类型投资约占总投资交易额的36%。其中，在本季度就有位于CBD的一处在建写字楼项目和位于亦庄的一座商务园项目被交易。整体来看，今年上半年和去年同期相比，北京大宗交易总额略有下降。但由于投资者对北京市场基本面持续看好，且随着国家降准等金融政策的落地，预计下半年交易量会有提升。

“在共享经济的风潮下，当前积极扩张的共享办公和共享公寓等运营模式，为投资者收购和改造存量资产提供了更多创新式的解决方案和升值空间，从而提振市场的投资需求。”

2019年北京写字楼租赁市场风向如何?大咖们又会如何分析?我们拭目以待。