写字楼出租

2019北京写字楼租赁市场前景展望
 

不知不觉2018年已经接近尾声，首写租赁整理了各方资料，汇总这篇2019北京写字楼租赁市场前景展望供您参考。第一太平戴维斯近日发布2018年第三季度华北区房地产市场研究报告披露，北京甲级写字楼市场的平均租金实现连续6个季度环比增长，达到每平方米每月366.9元，租金指数环比和同比分别上涨3.7%和11.4%。
 

有专业人士指出：关注中小型公司，他们才是北京写字楼租赁的主力客户。如果资本市场不那么偏心眼的话，这些公司伴随着发展壮大，几乎是百分百的愿意在京沪深杭等一线城市开设总部。对于这些城市而言，吸纳了成长型的企业，等于吸纳了未来的人才和税收。

您可能会问，那超级公司市值扩张，同样会刺激写字楼需求啊?是的，但大型公司的扩张是直接越过开发商、运营商等机构，直接和地方政府谈拿地，和市场就无关了。

横向看北京整体的产业现状，四大产业支柱互联网、金融、房地产、服务业，显然各自遇到了不小的问题。

首先是互联网，在经历五年的高速发展后，在2017年，终于迎来了智能手机销量下滑的拐点。

为什么发生?——触顶、外溢

产业触顶带来产业缩表，从而又影响到整个写字楼租赁市场。

从整体的市场分布，很明显，北京的三个核心商务区，中关村、金融街和CBD，引领着市场最高的租金水平。由这三个传统的核心商务区衍生形成的多条资本沿线，形成了几个有特色分布的产业外溢沿线，从而产生新型的商务聚集区域，比如石景山、望京、通州、亦庄等。

租赁市场主力客户及需求也在发生着变化。

市场还会发生什么?——迭代

技术进步带来产业瓦解与迭代。

北京有四个产业，金融产业，高科技产业，现代服务业，还有房地产，这几个行业里面最关心的一个事情是BAT大量的高增长带来的我们大量的众创空间，大量的联合办公，大量的科技企业租写字楼，把整个市场带起来。

光看这些行业带来的产业带的变化，我们会得出一个判断，首先大家不能下来，我们认为这个事情在未来的一年时间里面发生的概率是20%，看空所有十块钱以上的写字楼，第二我们看多四块钱、五块钱的写字楼的价格空间，这是单价看。从区域上，我们看空北边，看平东边，看空西边，看多南边。

技术带来很多创新，一个创新是我有印象的，我看到有一家公司在针对公司的会议室，在全北京找各种各样的特色空间，变成一个办公场所，如果你开小型会议，网络会议直接预定就可以了，一个小时一两千块钱。他做的是酒店的生意，原来酒店开会 只能再酒店里面，现在他们完全瓦解了，把原来的酒店的集中性的优势，因为交通拥堵，服务单一。

拿办法数据举例，我们会在移动端，PC端都会生成各种各样的精细化的图表，每个图表，每个字都是机器写就的，不需要一个人，不需要一个人工，一个大学毕业生，哪怕一分GDP也没有创造，但是你的企业要付出两万块钱的工位，还有两万块钱是它租房子的钱，都是包含在工资里面的。

我们会看到，很多的企业都在尝试着把原有的像酒店这种固化的优势瓦解，我们都是在尝试把原来负担最重的人力成本这部分，提高效益。

从整体的市场分布，很明显，北京的三个核心商务区，中关村、金融街和CBD，引领着市场最高的租金水平。由这三个传统的核心商务区衍生形成的多条资本沿线，形成了几个有特色分布的产业外溢沿线，从而产生新型的商务聚集区域，比如石景山、望京、通州、亦庄等。

2016年，复盘望京圈的过程中发现，随着移动互联网的发展，BAT等企业进行并购，会形成以母公司为中心，子公司一般在周边选址办公，形成产业生态圈等形式。

如果按照地铁线来切，你会看到14号线在崛起，6号线在崛起，2号线已经跌到下面去了，你会看到交易的活跃度是顺着整个城市轨道交通在外溢，五年前我们根本不会说地铁14号线什么样，你去旁边感受一下带来的交通分发，就是因为大量的上市公司产生了外迁，人力密集型的公司已经从四环内到五环外，北京有一半人口已经居住到五环外的。对谁利好，对产业园利好，因为城市会让整个资源，让所有的资源变得更均匀。

前几年的时候我们每修一个地铁，地产公司就说这是利好，把房子卖了，这是一波房地产型的红利，还有一波红利是当它真正落成的时候，跟原有的交通轨道和网络发生关系的时候，16号线和6号线很多年前就没有人提，这也是我们为什么看多四块钱到五块钱，或者这些网络延长线上的园区和楼宇。
 

根据第一太平戴维斯研究部市场调研显示，2018年第三季度，北京甲级写字楼市场迎来三座新增写字楼供应，全部位于非核心商务区，拉动全市甲级写字楼空置率小幅上升，环比上升0.6个百分点至6.5%。而核心商务区继续受供应缺乏影响，空置率维持在极低水平;非核心商务区则表现活跃，成交多以大面积租赁为主，去库存速度较快。
 

“由于CBD核心区中服地块及丽泽金融商务区的写字楼项目在短时间内难以投入使用，预计未来一段时间北京甲级写字楼市场将面临供应缺乏的挑战。”相关研究人士分析，受此影响，预计全市写字楼租金水平将继续稳步提升。