写字楼出租

谈谈北京写字楼租赁策略
 

一：北京写字楼租赁谈判需要完善、可操作的租赁合同

租赁策略需要结合自身的具体情况制订，不能照本宣科、照搬照抄。例如国贸圈的金地中心的标准层有非常好的格局，单层面积约1,900平方米，非常适合整层出租。这样的格局是多数租户可以承受并且愿意租赁的。但是如WFC(北京环球金融中心)这样的项目，其单层面积非常大，净深很深，单层面积约5,000-6,000平方米，如果单层全部出租给一个租户，那么当租户不再续租时，业主方面临的续租压力非常大。为了降低风险，WFC每层应该切割为2-3户，甚至4户，这样更容易找到下家。

租金是北京写字楼租赁续租谈判最主要的内容，在续租谈判的初期，租户乐意谈续租的租金问题，需要避免的是租赁合同订得过于细致，经理人需要根据实际需求平衡成交率和合同的精细程度。通常情况下，太细的北京写字楼出租条款会加大与租户的谈判难度，若合同里写入租户不能在楼道里抽烟、吐痰以及相关处罚措施等问题，会激起租户的对抗心理，对方也会列出大量的条款限制业主方的行为，在对立情绪控制下的谈判往往成不了合作，而且谈判耽误的时间也会造成办公室空置的租金损失。
 

因此北京写字楼租赁合同的完善和周到一定要具备可操作性，其最终目的是尽快促成合作以及防范风险。

二：选择第三方：与优秀北京写字楼出租网合作可以提高利润
 

在北京写字楼租赁市场，优秀的租赁代理公司的资源整合能力很强，招租速度快，而中介费用通常是按成交租金的1个月租金支付给代理公司。

老板们通常会觉得花钱请代理不如打广告，然而打广告恰恰是一个误区，企业选址时会非常慎重，这涉及到大面积的搬家，对外地址的变更，统一发函通知，重新布置强电、弱电等一系列复杂的工作。所以企业选址时会请专业的房地产经纪人做公正的第三方评估，原因是每个大厦的出租人都只说自己项目的优势，租户无法做出正确的判断，因此第三方的立场和观点特别重要。我们首写租赁就会告知租户，项目的优缺点和性价比，整个服务中，租户不需要承担中介费，全部由出租方承担，如果没有成交，三方均无损失。这样中介就会带企业客户在多座写字楼进行考察，选择合适的办公场所，如果租户认可这个服务，就会再次与该代理公司合作，因此北京甲级写字楼的成交背后几乎都有代理的身影。

有的老板比较反感中介代理是因为中介在住宅物业项目领域的口碑较差，但是就北京写字楼租赁市场而言，首写租赁还是比较专业的。出租方应该具备两种激励机制，这很关键。一方面对租赁团队人员的内部激励机制，在成交率、成交量方面给予激励;另一方面是对代理的激励机制，特别在初期，租户极少或者没有的情况下，可以提出前五单成交的给予1.5个月的租金作为代理佣金，五单过后给予1个月的租金作为代理佣金。还有一种方式是通过代理成交世界五百强租户时，代理可以提取2个月的租金作为代理佣金。租赁策略是否能执行和激励机制紧密联系在一起，合理的激励机制可以起到立竿见影的效果，这比支出上百万元的广告费更实用。

三：整合资源：协调可用资源形成最优的租赁策略

在北京写字楼出租行业，租赁策略是一个整体的概念，需要结合从前期定位到后期物业管理及运营的方方面面，物业管理由谁来做?是第三方承包服务商还是自己的管理团队?这些问题都会影响整个租赁策略。简单举个例子：北京写字楼租赁市场的物管费均价约35元/平方米，收60元/平方米的大厦肯定很难租出去。职业经理人需要专门制订一份给老板看的租赁文件，应该包含所有可以使老板作出准确决策的信息，包括楼层租金、租期建议等，当发现老板对租赁市场并不了解时，经理人应该尽量从专业的角度说服老板。

从事北京写字楼租赁是非常具有挑战性的工作，需要职业经理人应付各式各样的租户需求和突发情况，所以需要职业经理人充分发挥学识、智慧和经验，这也正是这个行业吸引职业经理人热爱行业的原因。