写字楼出租

北京销售与投资市场

2018年一季度，由于受商办类项目的严格限购政策影响，北京写字楼出售、北京一手散售写字楼及商铺的成交面积分别为8.9万及4.6万平方米，环比分别下降10.1%及77%。

第一季度，北京大宗投资市场共有10宗项目成交，总成交金额达人民币52.88亿元。

2018年一季度，甲级写字楼资本价值为每平方米79,600元，环比上升3.4%。鉴于甲级写字楼平均租金基本保持稳定，本季度毛收益率小幅下降0.04个百分点至5.23%。

第一季度，土地市场共计成交24宗土地，总成交金额达人民币573亿元，环比下降39.6%，其中住宅类及混合类用地成交18宗，商业用地成交2宗。

市场预测

针对商办类项目的调控政策实施一年有余，市场成交明显大幅缩减。由于政府不断强调楼市调控的连续性，预计在2018年内放松调控的可能性很小，因此商办类项目散售成交估计仍将在低迷中徘徊。

近一段时间，机构投资者的投资目标呈现出更加多元化的趋势，除了传统的写字楼、商业零售、酒店等资产，服务式公寓、产业园区内的独栋办公楼等项目也逐渐成为热门的收购目标。受市场调控、拿地成本等因素影响，已有部分开发商将目光投向存量市场，通过收购有回报潜力的物业已实现资产增值。

预计北京土地市场在2018年仍将有序供应，供应地块将以共有产权住房及“限地价”类住宅用地为主，通过土地市场供给端来调节房价。而商办类用地的推出量将会有限，区位也多集中在新兴区域、近郊等地点，反映出未来城市规划布局将逐渐呈现去中心化的趋势。

二线城市(天津、大连、沈阳)甲级写字楼市场

天津：2017年第四季度，天津中心城区甲级写字楼租赁市场无新增项目入市，总存量依旧保持在118.4万平方米。由于无新增供应，需求主要以吸纳现有存量为主，使得甲级写字楼市场空置率环比下降3.4个百分点至27.6%。鉴于大面积客户的成交营销，成交租金水平略有下探，影响市场平均租金环比下降0.8%至人民币136.6每平方米每月。

大连：2018年第一季度，大连甲级写字楼市场无新项目交付，全市甲级写字楼存量保持在124万平方米(含自用面积)。甲级写字楼租赁需求保持稳定，金融行业仍是租赁需求的主要来源。甲级写字楼市场空置率环比下降0.6个百分点至16.1%。市场平均租金环比上升0.5%至106.7元每平方米每月。

市场预测

二线城市写字楼市场仍将面临去化速度缓慢、空置率高企的难题，同时由于市场需求并未明显增加，预计整体空置率仍处于高位。业主将加大租金优惠力度，或提高佣金比例刺激市场，市场平均租金面临较大的下行压力。

二线城市(天津、大连、沈阳)零售市场

天津：2018年第一季度，市场迎来一个新项目入市，带来12万平方米供应。项目为坐落在南开区的鲁能城购物中心，开业后空置率约为10%。至此，全市零售物业存量达到529万平方米。市场需求保持活跃，全市空置率环比下降0.3个百分点至13.3%。核心商圈因其地段优质录得良好表现，影响市场平均租金环比微升1.17%至人民币344.5每平方米每月。

大连：2018年第一季度，市场无新项目入市至此，全市零售物业存量保持在331万平方米。市场需求保持稳定，全市空置率维持在12.3%。市场平均租金环比保持稳定为406.5元每平方米每月。

市场预测

鉴于二线城市整体商业市场供过于求的现状，无论对于新进品牌还是已有品牌，在扩张方面都保持谨慎。业主倾向通过增加体验式业态，吸引顾客提升客流量。
 

新兴商圈将成为供应的主力区域，对传统商圈产生一定的消费分流影响。随着新兴商圈供应的不断增加，集群呈现后的规模效应值得期待。
 

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