写字楼出租

金融、科技及专业服务办公需求维持稳健，科技企业重回中关村
 

回顾2024过去的上半年，商业办公市场仍面临较大的挑战。
 

首先在办公租赁市场表现上，重点城市写字楼租金继续下行，以价换量仍是主流。空置率表现上，第二季度，一线城市变动幅度不大，甲级写字楼空置率开始出现企稳信号。具体来看，金融、科技以及专业服务等行业企业占据重点城市写字楼租赁市场的主导地位，同时也是商办运营商旗下办公物业组合的重要租户力量。
 

在有效办公需求不足、重点城市新增供应、租户流失等冲击下，办公租赁市场持续承压，商办运营商租赁活动也面临较大的压力，已披露上半年运营数据的写字楼物业表现欠佳，但优质写字楼资产的创收能力仍值得肯定。
 

2024上半年北京写字楼市场需求偏弱，写字楼之间、相邻商圈之间争夺客户的情况愈演愈烈，导致租金也大幅下调。不过，春节后市场的活跃度回升，企业看房量明显增加，但是部分写字楼租金议价空间较大。
 

北京金融街商圈一直是优质金融企业的首选办公场地，写字楼租金水平也是最高的。根据戴德梁行的统计数据，2023年年第四季度，金融街写字楼租金为562.93元/平方米/月，相当于18.76元/平方米/天。空置率为5.3%。中央商务区(CBD)的写字楼租金近几年降得比较多。戴德梁行的数据显示，2023年四季度，北京CBD的租金是335.83元/平方米/月，空置率为13%。

部分企业从金融街搬至丽泽
 

在金融街写字楼的调查中，多个甲级写字楼租赁中心业务人员提到，部分企业因丽泽租金更便宜节省办公成本从金融街搬至丽泽商务区。
 

业内人士透露：近几年随着企业的不断入驻，商业项目的开业及地铁线路的开通，丽泽区域的商务氛围变得更加浓厚，加之地理位置优越，租金低廉，因此成为了一个性价比较高的商圈，这也是部分企业考虑丽泽的原因。
 

2024年春节后，北京写字楼租赁市场的活跃度回升，其中CBD和东长安街区域最为活跃。从截至当前的成交数据来看，面积在500至2000平方米的成交数量占总量的七成左右，其中1000至2000平方米的数量占比较之前有所提升。业主更为直接的降价策略有效刺激了潜在租户，近期看房量和问询量和年前对比均有显著提升。
 

2024年第二季度，北京华贸中心1座、2座写字楼平均出租率为87%，相较第一季度下跌2个百分点。中国国贸写字楼(包括写字楼一期、二期、三期A和三期B)今年第一季度出租率数据相较去年年底均出现不同程度下滑。
 

面对市场有效办公需求不足，写字楼租赁市场仍将在波动中承压。

金融、科技及专业服务办公需求维持稳健，科技企业重回中关村
 

优质租户结构是写字楼物业维持稳定运营的基石。
 

以华贸中心为例：北京华贸中心1座、2座写字楼占比前三的租户所属行业分别为金融结构/保险/投资，占比39%;专业及商务服务，占比19%;机械/设备制造，占比11%。按投资主体进行分类，内资企业占比44.6%，外资企业占比55.4%。
 

一线城市甲级写字楼租赁需求行业占比上，据戴德梁行披露，今年第二季度，北京写字楼租户占比前三的行业分别为金融业、TMT以及专业服务业;上海租户占比前三的分别为专业服务业、制造业以及TMT;广州前三的租户为TMT、专业服务以及贸易和零售;深圳前三的租户为金融、专业服务以及TMT。
 

结合运营商和一线城市租户结构来看，金融、科技以及专业服务等行业企业占据写字楼租赁市场的主导地位。
 

另外，今年上半年，北京中关村有多家新企业入驻，涵盖科技创新、‌数字经济、‌高精尖产业发展等领域。‌
 

据北京统计局披露的数据，2024年1-6月，中关村示范区监测的规模(限额)以上重点企业实现总收入4.0万亿元，同比增长4.9%。
 

1-6月，中关村示范区规模(限额)以上国家高新技术重点企业实现总收入1.7万亿元，同比增长4.0%。其中，电子信息和高技术服务领域企业分别实现收入8083.8亿元和5416.2亿元，收入合计占国高新重点企业收入的77.3%。

具体来看，今年上半年，包括蚂蚁集团、华为、腾讯等在内的科技企业重新回流中关村区域。
 

早于去年8月，蚂蚁集团与海淀区政府签署战略合作协议，支持蚂蚁集团在海淀区设立创新科技总部，并聚焦科技创新、发展数字经济、服务数字社会等方面开展全方位合作。
 

6月15日，蚂蚁集团位于北京海淀区中关村的创新科技总部大楼正式挂牌，预计将于7月底正式启用，总部大楼位于丽金智地中心项目东塔。同时，今年5月，华为海淀城办宣布进驻丽金智地中心。
 

而腾讯则在今年年初以64.2亿元的价格拿下海淀区学院路北端A、B、C、J地块B4综合性商业金融服务业用地、B23研发设计用地，土地面积约为7万平方米，总建面约为28.6万平方米。
 

据了解，本次交易将主要用于满足腾讯对办公用地的需求，为员工提供稳定集中的办公场所。
 

未来，国央企总部、子公司及各类分支机构，以及金融、科技、专业服务等企业仍是北京写字楼市场的主要客户。仲量联行预计，金融、科技、专业服务等企业对写字楼的租赁需求，或难以在短时间内扭转市场局面。中短期内，预计不会出现单一企业或行业的爆发式增长和大面积扩张。办公楼的租赁需求将在2024年企稳回升，推动租金增幅在2025年由负转正，并在中长周期保持多元、平稳发展。

租金将会在2024年下滑似乎已成业界共识。
 

戴德梁行认为，未来租金水平将会继续下降。该机构表示，未来三年，市场将继续迎来约108万平方米的新增供应，其中40%将集中在2024年入市。短期内，项目的集中入市将拉动北京全市空置率继续上扬，高空置致使市场持续承压，租金水平或将继续下调。2025年-2026年，随着市场新增供应的放缓，北京写字楼租赁市场成交将逐步回暖，届时空置率将回调，租金水平有望维稳或呈上升趋势。